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哪种产业地产模式是可以复制的

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发表于 2015-4-9 15:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
  传统房地产行业正在失去其原有的巨大增长动力,在享受了巨大的人口红利,遍地开花的城镇化的催熟之后,正像一个逐渐丧失魅力的妇人,小蛮腰变成粗水桶,脂粉已经掩盖不住渐生的褶皱,倚门回首已然变成搔首弄姿。

  这个行业正在发生着巨大的深层次的变化,这种变化比前三十年更严峻、更彻底、也更残酷:笔者看好的远大、万科学习日本住宅工厂化的的模式,万科拓展商业和产业未果,转为向服务要钱,远大始终还是一个建筑制造商和建筑工厂的角色存在;恒大、碧桂园等仍以南方人的生意精明头脑快速在全国复制其产品和强销模式。

  市场在分化,这种分化目前大部分还是规模速度之争,巨鲸大象在吞噬市场,产品和服务的精细化也在促进着行业变革,细分市场、精细化产品的房产商也在成长,变成这个市场中优雅的猎豹和山猫,而大部分的中小型的机会主义者,逐渐在被市场所淘汰。

  

  商业地产在阿里京东们掀起疯狂购物狂潮的格局下,购物中心逐渐沦为电商和代购的试衣馆,或者不得不转向更多匹配餐饮和娱乐的业态叠加,演变为休闲娱乐的聚集地。

  

  如今,产业地产似乎成了房地产全行业的眼前一亮的新蓝海,亿达中国、光谷联合的港股上市,华夏幸福业绩的大幅蹿升,特别是雷军推手YOU+公寓,用智能硬件去颠覆传统地产,毛大庆离职的剧本光怪陆离成WeWork巨额估值的秀场之后,一夜之间,仿佛全中国的地产人都被打了鸡血,像发现了北美的欧洲淘金者,叫嚣着冲向这个行业,言必称产业,句句离不开创业!

  然而,这个行业真的如你所见,是一个未开垦的处 女地?待开发的金矿?是谁都可以拎个吊杆,扯个渔网就能捞几尾肥鱼上来的?

  

  什么是产业地产?专家们的名词解释一大堆,我就不赘述了!我们看看谁先开始做产业地产的?有人说中关村,有人说是华夏幸福、亿达中国、招商、联东、张江、天安……

  都不对,是国家和政府!

  我们来看看公开资料:

  2007年9月17日上午,国务院新闻办公室举行新闻发布会,国家土地副总督察甘藏春在会上介绍:到2006年,全国的开发区数量已压缩到1568个,规划面积压到9949平方公里,压缩的比例分别达到了77.2%和74.2%。

  根据商务部2012年最新资料,目前中国有132个国家级经济开发区。

  2014年12月10日 ,中国政府网就商务部解读《关于促进国家经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》召开在线访谈,邱丽新表示,对于国家级开发区升级,商务部按照国务院统一部署,在完善评价标准之后还是要做的,但是最后会有一个总量限制和要求。

  2015年4月3日英国《经济学家》周刊网站刊发题为《不那么特别》一文,提到:全世界现有大约4300个经济特区,这个数字还在不断上升? 经济特区的拥趸可说出若干成功典范,最突出的莫过于中国香港附近的那一个,它建立于1980年,后来被称为“深圳奇迹”。

  

  在深圳变成改革开放的特区的时候,第一个产业地产项目就开始了,政府就是这个产业地产项目的管理者,成千上万个开发区、高新区雨后春笋般涌现,就是成千上万个产业地产项目,这里面有成功,有失败。而深圳,是全球知名的最成功的产业地产项目!

  

  中国模式的产业地产,靠什么成功?

  第一条,        你肯定能答对,就是要靠政策!没错,任何特区、开发区、高新区,算上现在的自贸区,没有在产业、金融、人才、贸易等环节上的特殊政策,要实现产业的聚集、资金的流向、人才的归集,那是难上加难!大到一个城市和动辄几十几百平方公里的开发区,小到百万平米量级的产业地产项目,皆如是!

  第二条,        产业的升级换代!深圳从一个制造工厂,30多年来历经更迭,深圳,一直随着产业的升级不断调整,到现在全国创新能力排第一,经济总量仅次于上海、北京,在中国是仅次于上海的金融中心。

  我们来看看IT产业的发展,在这个从硬件到软件再到互联网的发展过程中,中关村从电子一条街到电子商贸城到中关村软件园到上地,聚集了百度、联想、新浪等一批产业新贵;大连软件园借对日软件外包之际脱颖而出,天府软件园、光谷软件园、齐鲁软件园等依靠软件业的发展成为这个产业的翘楚。而杭州借电商之机大力发展的电商产业和物流产业园,标志着这个行业的再次升级。

  第三条,        土地。中国产业地产之路一直在摸索中前进,产业地产的用地性质和政策一直模糊不清,工业、研发、金融、商业、住宅还有乡镇小产权一直混杂,对于产权的分割也是时松时紧,各地政策不一。松时盲目上马造成土地资源浪费,紧时对于大小不一的产业项目的租买需求难以满足,产业地产的土地性质就像一个不听话的弹簧,在政府和产业地产商之间弹来压去,始终找不好平衡。

  

  以上三条,是产业地产成功的三要素,也是先决条件,那我们再来看看某君提出来由大家广泛探讨的问题:哪种产业地产是否可以复制的?以我粗浅的了解,我觉得以下几种产业地产模式有望可以复制:

  1、        五星---标准化物流仓储地产。可参照模板为普洛斯,1993年起家,03年进入中国,在中国近30个城市提供千万平米以上的物流租赁面积,其强大的金融杠杆和标准化仓储模式的背后,全球范围内强大的客户资源和对客户全流程的服务体系是支撑其急速壮大的核心。目前这一领域的竞争日趋激烈,巨头级的竞争者不下十数个,连马云也在以菜鸟网络图谋。

  2、        四星---精品商务园区。典型代表亿达中国,借势软件和服务外包产业发展之际,用17年打造了完美的官助民办模式的大连软件园之后,成功的复制到天津服务外包产业园、光谷软件园、苏高新软件园,大连生态科技创新城、亿达信息谷,目前仅两年在武汉的软件新城项目签约企业40多家,租售面积近40万平米,苏州阳澄湖文化创意产业园、苏州亿达尚金湾总部经济园、上海的亿达O2O创业城都已开园。近百家的世界500强客户网络,360客户服务定制体系,与政府合力招商的强大公关能力是这家公司的10城20园的野心图谋实现的强大保证。

  3、        三星—产业新城模式。典型代表华夏幸福基业。固安的成功是一个大北京产业环境下农村包围城市的胜利,与政府的合作开发模式和承接北京产业外溢和人口居住外溢的机遇促使其获得巨大成功,但其绝大部分业绩来自于传统住宅的事实也不容回避。目前华夏幸福进军上海,孔雀城能否持续热销拭目以待。

  4、        三星—WeWork模式。典型代表毛帅。在WeWork之前就有雷格斯在做办公空间短租的业务,也有车库、3W的创业咖啡模式在运营。在被资本、创业、办公生态催生的火热的全民创业和梦想暴富的推动下,也许“二房东”的春天来了!

  

  

所谓复制,也没有任何人、任何事、任何模式可以简单照搬,从客户的需求入手,打造核心能力,梳理精细化的管理模式才是一个企业真正能够复制的成功要诀所在!

  

行文至此,东方既白!对产业地产模式的探讨非区区两千字能讲清说透,未了部分,改日再述!

  

北京大学房地产校友会产业地产专业委员会主任 龙腾

  

2015年4月8日
发表于 2015-4-9 16:59 | 显示全部楼层
还是说,这个产业地产模式是可以回归稳定的房价,机会有吗
发表于 2015-4-9 19:34 | 显示全部楼层
也许有了产业地产模式就是一个改变也说不定吧
发表于 2015-4-9 20:58 | 显示全部楼层
理性的对待,有钱啊,就买房吧
发表于 2015-4-9 22:24 | 显示全部楼层
刚需房市,还是没有一个松动的可能吧,我们都等一下吧
发表于 2015-4-9 23:48 | 显示全部楼层
我想这样的爆料也够了,过于关注也是自己找难受的,我是买不起的
发表于 2015-4-10 02:17 | 显示全部楼层
如此的产业地产模式可复制性的选择,确实是很霸气的,不错的吧
发表于 2015-4-10 04:04 | 显示全部楼层
产业地产模式,会有怎样的震荡波呢
发表于 2015-4-10 05:28 | 显示全部楼层
根据现在的房地产的需求,我们还是要冷静的面对吧
发表于 2015-4-10 06:53 | 显示全部楼层
亿达中国的模式,我们都可以看一下的,这个也许就是一个很明智的
发表于 2015-4-10 08:18 | 显示全部楼层
轻易不得啊,还是冷静的购买房子吧
发表于 2015-4-10 09:44 | 显示全部楼层
怎样让我们买到好房子,啊,还是房子,还是房子啊,美好的愿望
发表于 2015-4-10 11:07 | 显示全部楼层
怎么也看不到好的方面,这个肿么破啊
发表于 2015-4-10 12:33 | 显示全部楼层
还是理性的买房吧,现在的房价还是不稳定吧?
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